作者｜張宇
編輯｜楊博丞?
2025年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓品牌自如頻頻因“單方解約”而被推至輿論的風(fēng)口浪尖。
近期，在多個(gè)社交媒體平臺(tái)上，不少房東與租客反映稱(chēng)，在協(xié)商未果甚至未經(jīng)協(xié)商的情況下突然接到自如的單方解約通知，自如按照合同支付違約金后便終止了合作，導(dǎo)致房東面臨空房閑置損失，租客被迫緊急搬家。?
多位房東表示，自如工作人員以“市場(chǎng)下行、房源虧損”為由，要求房東降租，若房東拒絕，便啟動(dòng)單方解約程序，并按照合同給予相應(yīng)補(bǔ)償。不過(guò)，自如的賠償方案并未讓房東滿(mǎn)意，有房東在社交媒體平臺(tái)上痛斥，違約金是兩個(gè)月房租，但實(shí)際上不少房東最終拿不到兩個(gè)月房租，其中扣除的是所謂的裝修折舊費(fèi)和預(yù)付房租。
除了房東，租客也在這場(chǎng)“單方解約潮”中深受其害。一位租客在社交媒體平臺(tái)上吐槽，剛剛經(jīng)歷了看房、打包、搬家等一系列痛苦的過(guò)程，因?yàn)樽匀绻ぷ魅藛T突然告知需要盡快搬離，便不得不從頭再來(lái)。還有部分租客表示，在天氣最炎熱的時(shí)候緊急搬家如同當(dāng)代酷刑，關(guān)鍵是自如工作人員態(tài)度還非常不好。
事實(shí)上，這并非自如首次因“單方解約”而引發(fā)眾怒，在2024年上半年，自如就已經(jīng)和房東、租客鬧得不可開(kāi)交，不少房東和租客紛紛在社交媒體平臺(tái)上分享遭遇自如強(qiáng)制解約的經(jīng)歷，甚至還有房東在尚未同意解約的情況下，自如App就自動(dòng)確認(rèn)了解約流程。
當(dāng)時(shí)，自如回應(yīng)稱(chēng)解約屬于正常業(yè)務(wù)調(diào)整，并不是集中解約，涉及解約的用戶(hù)也會(huì)根據(jù)合約進(jìn)行補(bǔ)償。
但從2024年上半年至今，自如便一直深陷“單方解約風(fēng)波”，這顯然不能簡(jiǎn)單地用“正常業(yè)務(wù)調(diào)整”來(lái)解釋?zhuān)蚨饨缙毡橘|(zhì)疑自如的商業(yè)模式已難以為繼，其正面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。
?01.
自如的現(xiàn)實(shí)困境
自如為何寧愿支付違約金也要強(qiáng)制解約？
“增益租”模式是自如的核心商業(yè)模式，主要特點(diǎn)是“無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底、年度有分成”。在該模式下，房東將閑置房屋委托給自如，自如根據(jù)房屋類(lèi)型提供定制化裝修方案，裝修費(fèi)用由房東承擔(dān)，然后雙方協(xié)商確定租金，自如每月向業(yè)主支付至少80%的月租金作為保底收益，如果市場(chǎng)行情走高，超出部分由自如與業(yè)主進(jìn)行分成。最后，自如利用其匹配機(jī)制，將房屋平均出租周期縮短至七天以?xún)?nèi)，以實(shí)現(xiàn)房屋的高效周轉(zhuǎn)與運(yùn)營(yíng)效能最大化。
因此，在住房租賃市場(chǎng)行情下行時(shí)，會(huì)對(duì)自如產(chǎn)生較大影響：一方面，根據(jù)“增益租”模式，自如需要向房東支付保底收益，但住房租賃市場(chǎng)行下行通常伴隨著租金下降及空置率上升，這直接導(dǎo)致自如的運(yùn)營(yíng)成本大幅攀升；另一方面，住房租賃市場(chǎng)行情下行意味著獲客難度陡增，這不僅讓自如難以獲取分成收益，更直接侵蝕了其核心利潤(rùn)來(lái)源。
然而自2024年以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)行情下行態(tài)勢(shì)持續(xù)加劇。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月至11月，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌2.72%，各線(xiàn)城市無(wú)一幸免，其中一線(xiàn)城市住宅平均租金累計(jì)下跌2.29%，二線(xiàn)城市累計(jì)下跌3.01%，三四線(xiàn)城市累計(jì)下跌2.38%。在50個(gè)重點(diǎn)城市中，有48個(gè)城市的住宅平均租金呈現(xiàn)累計(jì)下跌態(tài)勢(shì)。
2025年的住房租賃市場(chǎng)行情延續(xù)了上一年的頹勢(shì)。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年上半年，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.37%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.47個(gè)百分點(diǎn)，其中一線(xiàn)城市住宅平均租金累計(jì)下跌0.56%，二線(xiàn)城市累計(jì)下跌1.83%，三四線(xiàn)城市累計(jì)下跌1.47%。
表面上看，住房租賃市場(chǎng)行情下行導(dǎo)致自如租得越多虧得越多，因此寧愿支付違約金也要強(qiáng)制解約，但實(shí)際上，自如“單方解約”的主要原因在于住房租賃市場(chǎng)供需已經(jīng)失衡。
根據(jù)住建部發(fā)布的全國(guó)住房普查結(jié)果，全國(guó)住房空置率達(dá)到21.3%，意味著約有1.2億套住房處于閑置狀態(tài)，其中一線(xiàn)城市住房空置率平均為12.7%，二線(xiàn)城市為18.5%，三四線(xiàn)城市則高達(dá)26.4%。住房租賃市場(chǎng)供需失衡的格局，正嚴(yán)重制約著自如業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)空間。
與此同時(shí)，保障性租賃住房大規(guī)模入市進(jìn)一步加劇了自如的困境?！笆奈濉逼陂g全國(guó)計(jì)劃籌建870萬(wàn)套保租房，其中一線(xiàn)城市占比超30%。這些保租房依托國(guó)家信用背書(shū)，租金低于市場(chǎng)平均水平，對(duì)自如形成了直接沖擊，導(dǎo)致其不得不面對(duì)獲客難度進(jìn)一步提升的窘境。
?02.
押注二手房業(yè)務(wù)
租賃業(yè)務(wù)持續(xù)承壓，迫使自如將目光投向了更廣闊的市場(chǎng)。2025年3月，自如通過(guò)二手房業(yè)務(wù)“自如美家”正式殺入二手房交易市場(chǎng)，拓寬業(yè)務(wù)范圍，以探索“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”。這一動(dòng)作也被外界視為自如繼推出“增益租”模式后的又一次重大戰(zhàn)略方向調(diào)整。?
自如美家第一階段的核心動(dòng)作包括三個(gè)，分別是三大產(chǎn)品：嚴(yán)選北京、上海等城市的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)房源，通過(guò)煥新好房、清水好房、心舍好房三大產(chǎn)品，幫助業(yè)主賣(mài)房；房源全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)：向全網(wǎng)認(rèn)證的合作伙伴開(kāi)放自如美家房源，并憑借13年來(lái)積累的城市字典、房源檔案、VR看房、視頻介紹、AI找房等數(shù)智化能力，讓房屋買(mǎi)賣(mài)體驗(yàn)更輕松；買(mǎi)賣(mài)傭金八折：推出買(mǎi)賣(mài)傭金特惠政策，用戶(hù)在自如購(gòu)買(mǎi)/出售二手房，在權(quán)益有效期內(nèi)可享傭金8折優(yōu)惠。
自如押注二手房業(yè)務(wù)的邏輯并不難理解，發(fā)展至今，自如手握超100萬(wàn)間房源，背后是數(shù)十萬(wàn)房東，其中大量房東難免會(huì)有“由租轉(zhuǎn)售”的需求，可以說(shuō)二手房業(yè)務(wù)是其租賃業(yè)務(wù)的縱向延伸。?
裝修代賣(mài)的差異化定位是自如布局二手房業(yè)務(wù)的核心策略。與傳統(tǒng)房屋中介不同，房東將房屋上架自如二手房平臺(tái)后，自如將根據(jù)房源的具體情況提供美化服務(wù)，其中煥新好房、清水好房分別對(duì)應(yīng)精簡(jiǎn)裝房源、老舊房源進(jìn)行美化，而心舍好房主要以藝術(shù)智能整裝為核心，對(duì)高品質(zhì)房源進(jìn)行針對(duì)性升級(jí)。
美化服務(wù)是自如的傳統(tǒng)技能，裝修對(duì)其而言可謂輕車(chē)熟路，在此之前，自如的租賃服務(wù)就已通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行裝修而提高租賃效率和租客入住的便利度了。布局二手房業(yè)務(wù)后，自如不僅沒(méi)有丟掉這一傳統(tǒng)技能，反而將美化二手房產(chǎn)生的溢價(jià)及裝修費(fèi)用作為了收入來(lái)源。
盡管商業(yè)邏輯自洽、差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，但自如的二手房業(yè)務(wù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
一方面，二手房交易市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，貝殼、鏈家、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)中介早已憑借龐大的房源體系、成熟的銷(xiāo)售渠道和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額，雖然自如在房源方面擁有一定優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售渠道和營(yíng)銷(xiāo)方面仍需要投入大量資源；另一方面，自如的服務(wù)鏈條過(guò)長(zhǎng)，從裝修設(shè)計(jì)、施工再到銷(xiāo)售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)加劇現(xiàn)金流的壓力。在租賃業(yè)務(wù)全面承壓的當(dāng)下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)于自如而言是一大挑戰(zhàn)。?
經(jīng)過(guò)自如美化服務(wù)后的房源能夠提升多少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以及二手房業(yè)務(wù)能否成為自如的“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”，仍是未知數(shù)。?
03.
出海尋增量?
面對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展瓶頸，自如還試圖在國(guó)際市場(chǎng)中尋找新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。
2024年5月，自如正式開(kāi)啟國(guó)際化租房業(yè)務(wù)，推出國(guó)際租房平臺(tái)“自如比鄰ZABIT”，主要為中國(guó)香港、英國(guó)等地的中國(guó)留學(xué)生提供租賃服務(wù)。?
留學(xué)服務(wù)市場(chǎng)的確大有前景?！吨袊?guó)留學(xué)發(fā)展報(bào)告》顯示，中國(guó)留學(xué)生數(shù)量在2008年后快速增長(zhǎng)，當(dāng)前，中國(guó)仍是全球出國(guó)留學(xué)人數(shù)最多的國(guó)家。2021年，中國(guó)在海外高等教育機(jī)構(gòu)留學(xué)的學(xué)生共計(jì)102.1萬(wàn)人，位居全球首位，留學(xué)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模已超百億。此外，英國(guó)、美國(guó)、加拿大、澳大利亞、香港等地，仍是中國(guó)留學(xué)生的主要目的地。
然而，文化差異與本地化適配挑戰(zhàn)是自如出海必須跨越的障礙，比如歐美租客更注重隱私和獨(dú)立性，對(duì)合租模式的接受度與中國(guó)留學(xué)生存在較大差異，尤其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)習(xí)以為常的管家服務(wù)和保潔服務(wù)，可能會(huì)被歐美租客排斥。自如需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)模式上充分考慮文化差異，進(jìn)行本土化適配調(diào)整。還值得一提的是，不同國(guó)家和地區(qū)的文化背景、法律法規(guī)、市場(chǎng)習(xí)慣等都存在巨大差異，如果這些問(wèn)題處理不當(dāng)，或?qū)?duì)自如在海外市場(chǎng)的布局帶來(lái)極大挑戰(zhàn)。
還值得一提的是，國(guó)際租房市場(chǎng)已是一片紅海，自如不得不面臨眾多實(shí)力強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，尤其是在學(xué)生公寓領(lǐng)域，KKR、博楓等早已搶占先機(jī)，HousingAnywhere也是一個(gè)面向國(guó)際學(xué)生、年輕群體的房屋租賃平臺(tái)，其房源覆蓋范圍廣泛，在全球超150個(gè)城市均有布局。此外，還有異鄉(xiāng)好居、Airbnb、Facehome、Rightmove等品牌知名度較高的房屋租賃平臺(tái)，自如需要投入大量的資源進(jìn)行市場(chǎng)推廣和品牌建設(shè)，才有可能在紅海競(jìng)爭(zhēng)中分得一杯羹。
當(dāng)前，自如正面臨多重生存挑戰(zhàn)，比如主業(yè)增長(zhǎng)空間受限，二手房業(yè)務(wù)處于探索期，出海步履維艱等，如何于困境之中找到破局密鑰，已成為自如的首要難題。
